«У нас льготный кредит, погасим его вашим задатком»

Три истории о покупке недвижимости в Беларуси.

Чаще всего покупатели не работают с агентами. Просто не видят необходимости платить, потому что могут сами найти объявление, посмотреть квартиру с собственником и подписать договор. И не возникает никаких проблем. А зачем тогда нужны агенты? Вот три истории о подводных камнях покупки недвижимости, пишет myfin.by.

Каждая покупка — это не только сухой договор. Это взаимоотношения между людьми. Не все из них понимают, что важно упомянуть о расторгнутом браке, несовершеннолетнем ребенке, оставшемся зарегистрированным в квартире, или просто неправильно трактуют свои права. А какие-то люди могут специально сыграть на незнании, рассчитывая отсудить квартиру после покупки.

Агент недвижимости Марина Гордейчик рассказала Domovita.by случаи, которые происходили с ней и клиентами. Почитайте о том, каким образом сделка может пойти не по плану. Это реальные истории, но с измененными именами.

«У нас льготный кредит. Погасим его вашим задатком»

Это случай о покупке квартиры, которую строили на условиях льготного кредитования. Если кредит полностью погашен и прошло 5 лет, то никаких вопросов — квартиру можно продавать без условий.

В случае непогашенного кредита, продать жилье можно только при получении разрешения у Райисполкома, где территориально расположен объект. Но перед этим все равно нужно погасить займ.

Вот условия, при которых Исполком дает согласие:

Улучшение жилищных условий – покупка квартиры большей площади.

Развод. Правда, не все исполкомы любят это условие. Раньше семья, не успев получить квартиру, погашала кредит. Супруги разводились, продавали квартиру и зарабатывали этим приличные суммы.

Смерть собственника.

Переезд в другое место жительства — страну или город. Здесь необходимо собрать массу документов и доказательств.

Иные условия. Под этим можно понимать что угодно, такое происходит крайне редко.

Однако покупателя это не особенно интересует, ведь это проблемы продавца. Но может быть так, что у продавца нет денег погасить льготный кредит, и поэтому он предлагает погасить его деньгами покупателя, которые рассчитывает получить в качестве задатка или аванса.

Реальный пример из моей практики. Продавалась двухкомнатная квартира, построенная с привлечением льготного кредита, в Ленинском районе за $78 тысяч. Не погашен кредит в эквиваленте $6 тысяч. Условие для Исполкома – развод и покупка однокомнатной.

Я спрашиваю у агента:

— Вы сами ходили на прием в Исполком на консультацию, что вам ответили?

— Ну, Елена – собственница, ходила. Сказали погасить кредит и две недели на рассмотрение на заседании комиссии исполкома.

— Что будете предпринимать, если комиссия откажет? Какими деньгами и в какие сроки отдавать будете? Кто отвечает за риски моих клиентов?

А в ответ тишина. Я поняла, что никто.

Дело в том, что может быть здесь юридически все хорошо, никаких проблем не возникнет. Такое часто бывает. Например, супруги давно разведены, муж не зарегистрирован в квартире, у него есть другое жилье. А возможен раздел квартиры по суду. В объявлении было написано: «Чистая продажа». Это означает, что продажа будет без условий, а здесь их больше чем нужно:

Первое — деньгами покупателя гасят льготный кредит. Когда необходимо в качестве аванса дать сумму на погашение долга, то, по идее, стоимость квартиры должна быть очень привлекательной, чтобы покупатель согласился.

Второе — нужна однокомнатная квартира, как встречный вариант. То есть продавцу нужно найти для себя еще одно жилье и совершить сразу несколько сделок, потому что она не может по закону остаться без места жительства.

Третье — Исполком может просто не одобрить сделку, посчитав условия недостаточными. Мои покупатели могли бы заключить предварительный договор, оплатив кредит своим задатком. А Исполком бы отказал. Тогда продавцу нужно найти деньги, чтобы вернуть долг, хотя она не могла их найти, чтобы погасить кредит. Покупателям пришлось бы подавать в суд, а это трата большого количества сил и нервов, тех же денег.

Чем еще занимаются агенты недвижимости и сколько это стоит — читайте в этом материале.

Дочь владельца брала кредит, чтобы вернуть задаток. Квартира с незаконченной приватизацией

Квартиру с незаконченной приватизацией никто не запрещает выставлять на продажу. Правда, в Свидетельстве о регистрации стоит запрет на отчуждение. Естественно, что сначала надо погасить приватизацию и снять запрет. Я сама не раз продавала такие квартиры.

Когда бывшие клиенты и знакомые покупают недвижимость, они могут позвонить проконсультироваться. Молодая семья — дети одного из моих давних коллег решили приобрести себе квартиру. Накануне они сами, без помощи агентства, продали свою квартиру. Покупать тоже хотели сами, но впали в сомнения.

Мне надо было просто прийти с ними на задаток. Квартира была не до конца приватизированной (не погашена необходимая сумма, остался долг), и там был зарегистрирован брат собственницы — странного вида человек. Сумма долга, которую хотели погасить за счет задатка, была около $7 тысяч.

Дело в том, что покупателям квартира нравилась, но им было непонятно, будет ли все в порядке, если дать в качестве задатка такую сумму на приватизацию.

А вдруг ее приватизируют и откажут в покупке или потратят деньги на что-то еще, и на ней также будет запрет. Как вернуть деньги?

Мы поехали в агентство, чтобы разобраться на месте. Директор агентства, он же риэлтор, он же агент – все в одном лице. В этом нет ничего страшного, в небольших АН так часто и бывает. Правда, Михаилу не понравилось мое появление в качестве сопровождавшего консультанта. Он всеми силами пытался меня удалить из офиса, но мои клиенты его предупредили, что тогда мы уйдем все вместе.

Вот условия продажи, которые нам предложили:

Погашение приватизации за счет покупателя;

Брат на момент сделки остается зарегистрированным в квартире, будет давать согласие на продажу;

Продажа не чистая, то есть нужен встречный вариант — покупка однокомнатной квартиры в Московском районе для дочери хозяйки.

Выглядит все хорошо: покупатель оплачивает приватизацию задатком, зарегистрированный брат дает согласие на продажу, а дочери хозяйки покупают однушку. По сути, никаких проблем.

— Брату есть куда перерегистрироваться и переехать? — спрашиваю я.

Тишина. Собственница хлопает глазами и сверлит взглядом директора.

— Вам какое дело? Это наш вопрос, — ответил Михаил.

Я предложила вот такие условия, сразу объясняю почему они важны:

Прежде, чем мы гасим приватизацию, из квартиры все должны быть выписаны. А нам показывают чистый лицевой счет. Это нужно, потому что зарегистрированный человек может отказаться дать согласие. В таком случае невозможно провести сделку купли-продажи. Когда гасится приватизация деньгами покупателя, это важный момент.

Погашены все долги по коммуналке, свету, воде, газу, телефону – справки об отсутствии задолженности из РСЦ, Мингаза (если стоит счетчик), Энергосбыта, Водоканала, Белтелекома. Это нужно для того, чтобы покупатели не платили долгов предыдущих собственников.

В БТИ на сделке купли-продажи супруг собственницы должен дать согласие на продажу квартиры, потому что это совместно нажитое имущество. Но для нас важно, увидеть это согласие до того, как мы погасим вашу приватизацию.

Справки из Психоневрологического и Наркологического диспансеров на собственницу и ее супруга. Чтобы подтвердить дееспособность и не возникло споров.

Продавцы находят дочери встречный вариант, подписывают предварительный договор с авансом или задатком, но все происходит в моем присутствии, чтобы я видела, что ваши намерения серьезны и впоследствии вы не скажете, что не нашли встречный вариант и сделку отменяете.

Когда мы все это получим, деньги на руки не даем. Идем и сами гасим приватизацию. Далее мне, как агенту, доверенность на то, чтобы довести до конца и получить вместе с продавцом Свидетельство о регистрации после снятия всех запретов. Это важно, потому что деньги могут потратить не туда, а на квартире останется запрет, квартиру не купим.

Справка из нотариальной конторы об отсутствии отметок и запрещений.

Продавец так делать не захотела, тем более выписывать брата и собирать справки из диспансеров.

В итоге мои клиенты дали в качестве задатка $2500, как я и предполагала, на погашение долгов за коммуналку. Как могли накопиться такие долги, непонятно. Я была очень против этого, но ребята не послушались. Вся история происходила накануне Нового года. После праздников директор пропал — отключен телефон, не перезванивал, месяц не выходил на связь, офис агентства был закрыт, где его искать неизвестно. Другой связи не было.

Ребята поехали в квартиру, им никто не открыл. Тогда пошли по соседям и выяснили, что брат – алкоголик, неоднократно лежал в психбольнице и перерегистрироваться ему некуда. А сестра пыталась пристроить его в больничку навсегда.

Мы поняли, что попали на деньги. Я предложила написать жалобу в милицию о мошенничестве. Покупатели через соседей выяснили телефон хозяйки. Позвонили ей и предупредили, что напишут заявление, если она не вернет деньги. Через 2 месяца нервов, мытарств и жалоб дочь хозяйки взяла кредит в банке и вернула деньги.

Почему просто не завершили сделку? Брат отказался давать согласие на продажу, переезжать и регистрироваться ему было некуда. Однако, даже если бы и дал согласие, его можно было бы опротестовать, так как он состоял на учете в нарко- и психоневрологическом диспансерах.

Впоследствии мои клиенты купили совершенно другую квартиру. Там все было чисто и красиво по документам. Но покупатели после той истории дули на воду. И даже когда я собрала все какие только возможно документы, боялись долгов. Собственник по дурости сказал, что работает топ-менеджером в казино.

Самое странное, что примерно через полгода мне позвонил директор Михаил. Поинтересовался, ждем ли мы еще ту квартиру.

— Михаил, если бы это была последняя квартира на планете, то все равно бы не купили, тем более в вашем агентстве, — ответила я.

Собственник на учете в психоневрологическом. Недееспособность владельца квартиры

Для чего берут справки из психо- и наркодиспансеров накануне сделки купли-продажи. У меня есть очень показательная история на эту тему. Мои клиенты Инга и Владимир – молодая семья, мечтали купить двухкомнатную квартиру в определенном доме, где продавались достаточно дорогие квартиры.

Им понравилась двушка с хорошим ремонтом и площадь 67 квадратных метров. Этаж получался такой, как они хотели. А цена $65 тысяч в эквиваленте. Это было очень дешево, по этой стоимости в этом доме можно было купить только однокомнатную.

Покупателям объяснили все срочностью — неделя на продажу. Хозяйка уезжает в Австралию. Но на таких условиях они покупать побоялись: «Какие-то там все странные. Чего-то недоговаривают. Отказываются идти в агентство на задаток. Мы говорим, что сами все оплатим. Однако в ответ категорическое нет», — рассказала Инга.

В итоге ребята уговорили продавцов. Во время встречи я никак не могла понять, кто собственник? Одна женщина по документам не была собственницей, хотя руководила всем процессом. А та, что собственник, сидела тихо, разговаривала спокойно, однако у нее тряслись руки так, что с трудом подписывала документы.

— Вы себя хорошо чувствуете? – спросила я собственницу.

— Да, нормально.

— Моя сестра здорова, нечего на нее пялится. Когда поедем в БТИ на сделку? У меня нет времени на эти ваши проверки. Сегодня понедельник, в среду сделка, в четверг у меня самолет, — вмешалась та, что руководила.

В процессе разговора выяснили, что квартира по документам Екатерины, она старшая сестра. Но реальным собственником была Жанна, ее младшая сестра, самая шумная.

У Жанны семейный бизнес, она скупает по всему миру ликвидное жилье для сдачи в аренду. По ее словам, она постоянно что-то продает и покупает, вот пришло время избавляться от белорусских, некогда купленных ею квадратных метров, несмотря на то, что там живет родная сестра и не имеет своего жилья. Екатерину она перемещала на другие метры к престарелой матери.

Предварительный договор заключили в понедельник. Во вторник утром мы получили ответ по запросу из псих-диспансера. У Екатерины тяжелое заболевание. После перенесенного ею стресса она попала на лечение в клинику с нервным расстройством. Ее поставили на учет, с таким диагнозом человек не может нести ответственность за свои действия.

Короче, если даже регистратор не заметит, что человек невменяем, то сделку можно опротестовать и вернуть себе недвижимость через суд. Нужно просто предоставить справку о том, что человек болен, и его диагноз. Об этом, конечно, Жанна знала, поэтому не хотела оформлять квартиру через агентство. Но у нее никак не получалось продать квартиру в течение полугода. Покупатели находились быстро, но у всех возникали сомнения, требовали справки из диспансеров.

Моя клиентка Инга, по специальности врач, тоже заподозрила нечто подобное. Когда я сказала ей диагноз, она проконсультировалась, поговорила с самой Екатериной. После позвонила мне и сказала, что да заболевание тяжелое, однако в данный момент Екатерина находится в состоянии ремиссии и уже долго не принимает лекарств.

Я предложила пройти судебно-медицинскую экспертизу, однако совершенно не была уверена в результате.

Жанна, схватилась за эту идею, как за соломинку. Мы поехали в клинику, где проводят такую экспертизу. Инга через своих коллег вышла на главврача и заранее с ним договорилась. По большому счету процедура экспертизы занимает до трех месяцев. Их у нас не было. Стоит это тоже не мало, но Жанна взяла все расходы на себя. В итоге собрали необходимые справки, привезли карточку с историей болезни, пока врачи изучали и решали, я готовила другие документы. Это длилось неделю, потом позвонила Инга. Она сообщила, что Екатерина прошла всех пятерых специалистов. Те приняли дружное решение, что она может в течение трех дней подписать договор купли-продажи. Справка для сделки готова. Екатерина сильно нервничает, ей становится хуже. Вся ситуация подорвала ее здоровье, надо начинать принимать препараты.

Я позвонила регистратору, объяснила, что надо срочно провести сделку. Он вписал нас в свой плотный график, и мы поехали. Все завершилось хорошо.

Что в итоге?

Историй много, ситуаций также. Всех не перечесть. Описала всего лишь малую толику рисков, просто они яркие и показательные. Порой продавцы, которые сами продают свою недвижимость, скрывают причины продажи, и вовсе не потому, что хотят обмануть, а просто не считают это важным и нужным. Например:

Собственник недееспособный — продать можно, купив ему другую недвижимость. Разрешение на сделку получают с разрешения Органов опеки и попечительства. Сложно, долго, много нюансов, но можно.

Собственник несовершеннолетний — аналогично недееспособному. При обеих сделках нельзя провести чистые продажи. Только с обязательным условием покупки встречного варианта, улучшение жилищных условий. Если остаются деньги от продажи, то денежные средства кладутся на счет недееспособного либо несовершеннолетнего.

Неблагонадежная семья в социально опасном положении – пока семья находится в СОПЕ, в БТИ стоит запрет на отчуждение. При снятии семьи с СОПА, продажа возможна только с разрешения Органов опеки и попечительства.

Недвижимость строилась, приобреталась, приватизировалась в браке — является совместно нажитым имуществом. Для продажи необходимо согласие обоих супругов и всех зарегистрированных в этой недвижимости совершеннолетних людей. После супруги развелись и разъехались кто куда. Или их дети уехали учится в другой город или, еще хуже, в другую страну и там остались навсегда. Другой вариант — уехав жить за границу, остались зарегистрированными в продаваемом объекте сами и их несовершеннолетние дети. Как и куда их перерегистрировать?

Не всю недвижимость, которую в свое время брала в продажу, довели до сделки. Порой, выяснялись нюансы, которые было невозможно обойти законно.