Квадратный метр жилья в Минске может упасть до $500

Эксперты прогнозируют, что такая цена на квадратные метры установится при падении столичных зарплат до 100 долларов.

Мы давно привыкли к тому, что жизнь в столице дороже, чем в регионах. Тут и проезд в транспорте стоит больше, и чтобы в кафе посидеть, надо круглую сумму потратить, и спортивные секции для детей дороже, и услуги парикмахеров недешевы… Что уж говорить про недвижимость! Если квадратный метр в новостройке в том же Бресте стоит $500, в Минске – $1000-1200. В два, а то и более раза выше. Хотя строители те же, панельки те же, материалы те же. Откуда такой перекос пытается выяснить kp.by.

Самый дешевый город – Мозырь

По информации realt.by, который ссылается на данные Национального кадастрового агентства, в сентябре квадратный метр в Минске стоил $1141. Это средняя цена метра по уже совершенным сделкам – то есть та, за которую продали жилье, а не та, которую изначально выставляли продавцы квартир. И это – 2,2 средней зарплаты по стране. Самый дешевый квадратный метр оказался в Мозыре - $422. И несмотря на низкую зарплату в регионах, тут это 1,1 средней зарплаты в городе за квадрат.

До $500 за квадратный метр продавались в сентябре квартиры в Орше ($473), Бобруйске ($423), Пинске ($499). Из регионов самым дорогим городом оказался Солигорск, где квадрат стоил $692. К слову, в этом шахтерском городе это 1,3 средней зарплаты.

В каком городе самый дешевый квадратный метр? А в каком - самый дорогой?
Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ

Хотите дешевую квартиру? Поезжайте в Гомель и Могилев

Но новостройки – это одно. Тут застройщик формирует цену, решает, за сколько нам продать квадратные метры. А что же на вторичном рынке? Мы решили найти одинаковые квартиры в областных центрах и сравнить их стоимость. Для примера взяли двушку площадью около 50 квадратных метров в панельном доме 1980-х годов постройки. Выяснилось, что дешевле всего такая квартира стоит в Могилеве – за $25 тысяч и Гомеле – за $25,5 тысячи. Для сравнения: такая же квартира в Минске продается почти за $60 тысяч!

И это хорошие квартиры, с добротным ремонтом, которые можно купить и сразу заселиться.

Однако не забывайте, что эти цены – то, за сколько хозяева хотят продать жилье. И совсем не факт, что они не снизят ценник, если понадобится срочная продажа или если они не поймут со временем, что рыночная цена упала.

Практически одна и та же квартира - сколько она стоит в разных городах?
Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ

«В столице на частного застройщика пытаются повесить все, что только можно»

Разница в цене на недвижимость в столице и регионах - в два, а то и более раза. Но ведь зарплата в Минске пусть и выше, но не настолько! Есть ли формула, по которой формируется цена квадратного метра? И почему она такая?

- Цена складывается из спроса. Если брать себестоимость, она в регионах ниже, чем в Минске. Там совершенно иное отношение к частному застройщику по сравнению с тем, как к застройщикам относится Мингорисполком. В столице на частника пытаются повесить все, что только можно, - рассказал «КП» Василий Устинчик, председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест», один из белорусских застройщиков.

- Вы имеете в виду коммуникации?

- И коммуникации, и отселение. Та же земля в Минске дороже. В регионах практически никто с отселением не строит, только на свободных площадках. Там никто не заставляет строить магистральные сети – только низковольтные. То же самое и по теплосетям, и по всему остальному. Региональные исполкомы берут это на себя. У нас же вменить это в обязанность застройщику – общепринятая практика. И не важно, что в 72-м указе (указ президента о регулировании строительства домов и инженерной инфраструктуры. – Ред.) написано - заниматься коммуникациями должны власти. Вот и себестоимость разная. Ну, и рыночная цена. Почему в регионах 500-600 долларов за квадратный метр, а в Минске 1000-1200? Там меньше спрос.

- Если все-таки в Минске наступит ситуация, когда на застройщиков перестанут вешать дорогую инфраструктуру и расселение, цена квадратного метра уменьшится? Или останется такой же, как и сейчас?

- А мы говорим о себестоимости или рыночной цене?

- О рыночной цене.

- Не думаю, что уменьшится. Рынок все диктует. Просто если продолжится отсутствие нормальных аукционов, когда, не получив землю в аренду, у тебя уже требуют деньги, а отселение еще не начато и никто не говорит, когда оно может завершиться, продолжится ситуация, когда 50% от стоимости занимают «прочие затраты», не будет нормальных участков в Минске, предложения больше не станет. Уже сейчас видно, как оно сократилось. А через два года будет еще хуже, останется из предложений недострой, предлагаемый иностранным инвестором.

- То есть цена еще вырастет?

- Конечно. Спрос-то неудовлетворенный есть. Я не говорю, что она высоко подскочит, но падать точно не будет.

- И $500 за метр в Минске не ждать…

- Если зарплата опустится до $100, то квадратный метр будет $500. А сегодня в Минске и зарплата выше, чем в регионах, и работу найти проще.

«Проблема – в недостатке жилья. Вот и квадратный метр дорогой»

- Квадратный метр на первичке всегда дешевле – там и площадь больше, и отделки нет. А вторичка ориентируется на ту цену, которую выставляют застройщики в новостройках, отталкиваются от этой цены, - говорит председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов.

- Почему в Минске цена в два раза выше, чем в регионах? Неужели только потому, что все стремятся в столицу?

- Это какая-то сознательная попытка внедрить в умы граждан то, что сюда все рвутся, со всех регионов. А сколько среди покупателей жилья в Минске иногородних или иностранцев? Только навскидку: из общего количества сделок в Минске только 3% иностранцев – украинцы и россияне. Иногородних – в пределах 10%. То есть почти 90% столичных квартир покупают сами минчане. Проблема не в том, что сюда кто-то едет, а в недостатке жилья. Почему в регионах дешевая вторичка? Потому что там в новостройке квадратный метр по $500 можно купить.

- Но почему такая разница в цене? Дома одинаковые.

- В Минске квадратный метр Домостроительный комбинат строит по 760 рублей, или $380. МАПИД строит по 800 рублей - $400. Адекватные цены у строителей. Такие же, как в Витебске. Но ты этих квартир не увидишь в продаже. Совсем недавно УКС Советского района выставил на продажу 20 квартир по $800. Их сразу разобрали. Что такое 20 квартир для города, где 200 тысяч нуждающихся? Капля в море. Вопрос риторический, почему так дорого в Минске. Застройщики говорят, что не хватает площадок в Минске. Я так понимаю, что в этом основная проблема. И тянется она уже очень много лет.

- За границей формула такая: квадратный метр приравнен к средней зарплате по стране. Это кажется логичным… А в Минске же соотношение – 1 к 2 или 1 к 3.

- У нас есть две серьезные проблемы. Во-первых, обременения, которые ложатся на застройщика. Во-вторых, дефицит предлагаемого жилья. Это рынок. Приходишь на базар, а там только два арбуза продают, а очередь – из 20 желающих. И если тебе нужен арбуз, ты за него заплатишь любую выставленную продавцом цену – торговаться не будешь. А если на рынок выйдет много продуктов – хоть полцены ставь, никто не купит, потому что у соседа будет дешевле, а продукты портятся. Вон квартиры в Лебяжьем. Не снижает цену застройщик. А ведь застройщику надо и коммунальные услуги платить, и проценты по кредитам.

- Сейчас рассматривают предложение в правительстве: ввести повышенный налог на квартиры, которые долго не продает застройщик. И тогда цены на жилье снизятся. Думаете, это реально?

- Вопрос - кто строил? Если банк, то он просто заложит этот повышенный налог в ставки по кредитам, компенсирует стоимость в другом месте. В конечном итоге за все платит человек. Я бы не сильно надеялся на этот налог.